Главная | В какой момент возникают права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

В какой момент возникают права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Еще по теме 3.2. Основания возникновения прав на вновь созданный объект:

Основания возникновения прав на вновь созданный объект Вопрос об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество является центральным применительно к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.

Но прежде обратимся к ст. Это правило носит характер парадокса. Если право регистрируется - значит, оно существует; однако оно существует возникает только тогда, когда будет зарегистрировано.

Представляется, что можно для данного случая различать право фактическое и право юридическое. Если первое представляет собой совокупность юридических фактов, достаточных для регистрации права собственности на вновь созданный объект, и порождает право лица требовать этой регистрации и соответствующую обязанность государства регистрацию произвести, то второе представляет собой сумму первого и факта государственной регистрации.

Фактическое право существует до регистрации; именно в силу этого оно может быть зарегистрировано, его обладатель может обратиться в суд, если в регистрации его права будет неправомерно отказано, он может оспорить регистрацию права иного лица на данный объект, ссылаясь на наличие у него фактического права. Роль же регистрации в данном случае состоит в признании права государством и определении момента, с которого право становится действительным для прочих лиц.

Здесь можно провести определенную аналогию со ст.

Удивительно, но факт! Дополнительным аргументом в пользу данной точки зрения служит и сам Закон о дачной амнистии, который, регламентируя оформление прав на определенные самовольные постройки, называет их объектами недвижимости.

Пункт 2 этой статьи говорит о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная формулировка означает, что в результате деятельности по заключению и исполнению договора купли-продажи изменяются отношения между сторонами договора: А юридически он становится собственником после регистрации.

Понимая условность терминов "фактическое право" и "юридическое право", мы тем не менее полагаем, что их использование в теории позволит провести анализ правоотношений, существующих в процессе возникновения и перехода права собственности на недвижимость. Теперь перейдем к анализу "фактического права" на вновь создаваемый объект недвижимости, то есть определим те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение права собственности на такой объект.

В соответствии с п. По мнению автора и большинства опрошенных им работников регистрирующих органов, такая формулировка вносит мало ясности в вопрос об основаниях возникновения прав на новые объекты.

Удивительно, но факт! Исполнение завещания или предписаний закона о переходе права на находившееся в собственности у умершего гражданина имущество.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является разрешение на ввод или акт приемки объекта в эксплуатацию. Однако эти документы не содержат и не должны содержать сведений о собственнике собственниках объекта, поскольку подтверждают лишь физическое существование объекта и возможность его эксплуатации с технической точки зрения.

Безусловно, наличие права на земельный участок является одним из условий законности создания объекта недвижимости. При отсутствии права на земельный участок объект представляет собой самовольною постройку, и право собственности на него не возникает. Но, во-первых, наличие права пользования земельным участком ни в коем случае не предрешает вопрос о законности создания объекта. Во-вторых, далеко не всегда лицо, имеющее право требовать регистрации за ним права собственности на вновь созданный объект, обладает к моменту обращения за регистрацией каким бы то ни было правом на соответствующий земельный участок.

Видимо, с учетом этих обстоятельств указание на право пользования земельным участком вновь исчезло из п.

Удивительно, но факт! Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости

Очевидно, что в данном случае речь идет о праве на новую вещь. Вопрос состоит в том, может ли данное правило применяться ко всем случаям создания новых объектов недвижимости. Не возникает никаких проблем для случая возведения нового объекта, которое осуществлено непосредственно застройщиком для собственных нужд.

Ясно, что такой объект создан лицом для себя. Однако в подавляющем большинстве случаев процесс создания объекта носит гораздо более сложный характер. Во-первых, в создании объекта могут принимать участие несколько застройщиков, участок может быть выделен, например, нескольким гражданам, намеренным своим трудом создать единый объект недвижимости, который они собираются использовать сообща.

Хотя деятельность каждого из них по созданию объекта нельзя рассматривать, как осуществляемую исключительно для себя она направлена на достижение общей для всех цели , тем не менее есть все основания для применения п.

Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости

В таком случае на новый объект возникнет право общей долевой собственности участников его создания. Во-вторых, в создании объекта например, жилого дома могут принимать участие несколько лиц, целью каждого из которых является приобретение права на определенные помещения в доме.

При этом не исключено, что все они непосредственно, то есть своим трудом, будут создавать объект. Поскольку жилые помещения квартиры являются самостоятельным объектом права собственности в многоквартирном доме, то и для этого случая вполне применим п. По окончании строительства каждый из его участников станет собственником того помещения, которое он в рамках общей деятельности по строительству создавал для себя.

В-третьих, в процесс создания объекта может быть вовлечено такое лицо, как подрядчик. Более того, можно с уверенностью сказать, что вышеприведенные варианты в чистом виде могут существовать крайне редко. Какие-то работы по созданию объекта обязательно выполняются за вознаграждение лицами, которые не преследуют цели приобретения права собственности на объект.

Удивительно, но факт! Такая практика была весьма распространена в Санкт-Петербурге, где дома, находящиеся в собственности города, передавались застройщикам для реконструкции с условием, что право собственности на реконструированное имущество возникнет у застройщика по окончании реконструкции и выполнении ряда инвестиционных условий.

Степень участия таких лиц в создании объекта может быть весьма различной - от выполнения незначительного объема работ, требующих специальной квалификации, до строительства и сдачи объекта "под ключ". Очевидно, что в этом случае нет создания лицом непосредственно объекта для себя.

Удивительно, но факт! Дополнительную актуальность данная проблема приобрела в связи с принятием Закона о дачной амнистии.

Объект создается либо совместными усилиями застройщика заказчика и подрядчика, но для первого, либо строится только подрядчиком для застройщика. Однако представляется весьма затруднительным найти ту объективную грань, за которой кончается создание лицом объекта для себя с участием подрядчика и начинается создание объекта подрядчиком.

Читать популярные статьи на сайте

Автору ближе иной подход, заключающийся в более широком толковании понятия "создание", использованного в п. Как представляется, законодатель не случайно использовал два термина: При этом ясно, что если вещь изготовлена лицом, то она создана его трудом. Создание же вещи, особенно объекта недвижимости, представляется более сложным процессом.

Нельзя говорить, что создал вещь только тот, кто ее непосредственно изготовил. Процесс создания вещи включает в себя не только ее изготовление, но и интеллектуальную деятельность по проектированию, финансирование, приобретение материалов и многое другое.

Удивительно, но факт! Именно в этом заключается причина и смысл выделения категории недвижимого имущества, и это объясняет, почему в законодательстве к категории недвижимости относятся воздушные и морские суда, космические корабли и т.

В этом смысле каждое из лиц, привнесших в создание объекта что-либо, должно признаваться участником создания объекта. Можно говорить, что именно они создали объект недвижимости, поскольку ни один из них не может сказать, что он создал его в одиночку. Поскольку мы пришли к выводу, что и подрядчика следует считать участником создания объекта недвижимости, возникает вопрос о характере прав подрядчика на объект до передачи его заказчику.

Не означает ли это, что право собственности на объект первично возникает у подрядчика, а застройщик обладает лишь вторичным правом? Представляется, что закон не дает оснований для такого вывода. Нормы о договоре подряда не решают вопроса о собственности на создаваемый объект, говоря лишь о результате работ ст.

Возложение на подрядчика риска случайной гибели результата до его передачи заказчику ст. Не превращает результат работ в собственность подрядчика и п. Данная статья не признает права собственности подрядчика на невостребованный объект, а лишь дает ему право без полномочий заказчика осуществить реализацию такого объекта.

Полномочия подрядчика в период создания объекта - это лишь полномочия фактического владельца объекта, собственность на который должна возникнуть у другого лица. Поэтому лишь о передаче этих прав и связанных с ними обязанностей может идти речь в п. Итак, если создателем нового объекта недвижимости можно считать любое лицо, принимавшее участие в таком создании, то ключевыми для определения собственника объекта становится термин "для себя". Но толкование и этого термина может вызвать и вызывает затруднение.

Когда мы говорим о вещи, созданной для себя, означает ли это, что вещь должна создаваться для использования ее создателем по ее непосредственному назначению например, создание дома для проживания в нем? Думается, что это было бы слишком узким толкованием. Вполне очевидно, что объект недвижимости может быть создан для его продажи, сдачи в аренду и пр. Нет в этих случаях никаких оснований считать, что объект создан не для себя. Поэтому определяющим для понятия объекта, созданного для себя, является наличие у создателя цели приобретения права собственности на объект или его часть.

Таким образом, основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в его создании в целях приобретения на него права собственности.

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Разумеется, под целью приобретения права собственности должно пониматься не субъективное и ни на чем не основанное устремление лица, а цель, признанная в установленной форме другими участниками создания объекта. При таком определении собственником нового объекта может стать и подрядчик, если он участвует в создании объекта не только в целях получения денежного вознаграждения, но и в целях приобретения права собственности на часть создаваемого объекта.

Иное, слишком узкое толкование понятия вещи, созданной лицами для себя, применительно к объектам недвижимости приводит к значительным затруднениям. Статья ГК РФ четко выделяет два основных случая приобретения права собственности: С учетом этого нам представляется, что норма п. Учитывая вышесказанное, можно было бы предложить уточнение п.

Право собственности на новую вещь приобретается лицом лицами , участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов в целях приобретения на нее права собственности. Что же касается п. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания и участие лица в его создании в соответствии с законом в целях приобретения права собственности на объект или его часть.

Такая формулировка более точно ориентировала бы и регистрирующие органы, и заявителей при определении круга документов, необходимых для регистрации прав на вновь созданный объект.

Рекомендуем к прочтению! ипотека больше стоимости квартиры

Определив в общей форме основание возникновения прав на новые объекты, мы можем перейти к тем документам, которые позволят это основание установить. Но прежде хотелось бы обратить внимание еще на одно обстоятельство. Необходимо различать основания возникновения права собственности на новый объект деятельность по созданию объекта и основания регистрации этих прав в соответствии со ст. Эта статья содержит перечень наименований документов, на основании которых может осуществляться регистрация прав на объекты недвижимости.

Здесь же отметим, что, по нашему мнению, попытка определения в законе конкретного и исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации прав на новые объекты, вряд ли будет продуктивной. Более правильным представляется не определение перечня документов, необходимых для регистрации, а указание на обстоятельства, подлежащие выяснению, исходя из этих документов. В статье 16 названного закона указано, что "основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки создания , - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства".

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Желание законодателя путем указания конкретных документов, необходимых для регистрации права участника долевого строительства, ограничить возможный произвол регистрирующего органа вполне понятно.

Однако и участник долевого строительства, и регистратор должны понимать, что основным для принятия решения о регистрации должно быть не наименование представленных документов, а их содержание, свидетельствующее о том, что данное лицо принимало участие в создании объекта недвижимости, и закон при этом не был нарушен.

Итак, для принятия положительного решения о регистрации права конкретного лица на новый объект недвижимости необходимо установить следующее: Можно заметить, что пункты "в", "г" и "д" являются позитивным отображением норм негативного содержания, находящихся в ст.

Удивительно, но факт! Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта.

Такое подробное определение дано не случайно, поскольку, решая вопрос о регистрации права на новый объект, регистратор должен сначала определить, не является ли он самовольной постройкой, поскольку в соответствии с п. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи".

Теперь перейдем к рассмотрению каждого из фактов, подлежащих установлению для решения вопроса о законности строительства. До начала решения всех остальных вопросов необходимо установить наличие самого объекта, его характеристик, отнесение его к объектам недвижимости. Документ, содержащий указанные сведения, должен выдаваться органами технического и кадастрового учета в установленном порядке. В настоящий момент единая форма такого документа в России отсутствует, однако в общем виде она определена Законом о регистрации, который в п.

Именно такой план должен быть для регистрирующего органа главным источником сведений об объекте. При этом выдача органом технического и кадастрового учета такого плана не должна быть обусловлена представлением доказательств законности создания объекта и участия лица в его создании. Следующий вопрос, подлежащий выяснению, - завершено ли строительство реконструкция объекта. Если доказательства завершения строительства не будут представлены, то речь пойдет об объекте, не завершенном строительством, регистрация прав на который отличается существенной спецификой.



Читайте также:

  • Сервис по обмену автомобилей
  • Ипотека молодым семьям в славянске
  • Выселение члена семьи собственника без предоставления жилого помещения
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.