Главная | Государственное регулирование сделок с землей

Государственное регулирование сделок с землей

Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством Козырь О. Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей.

Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Первым стал случай покупки земли гражданином у Совета народных депутатов с заключением договора в нотариальном порядке ст. Вторым случаем, предусмотренным ЗК РСФСР, стало совершение последовательно двух сделок с земельным участком при продаже дома, расположенного на участке, находящемся в частной собственности гражданина: Совершение сделок с землей в этот период сдерживалось установленным Конституцией мораторием на совершение таких сделок.

Признан утратившим силу Федеральным законом от Был установлен десятилетний мораторий с момента бесплатного приобретения права собственности на земельный участок на совершение сделок с землей, в первую очередь ее купли-продажи, и пятилетний мораторий на отчуждение земли в случае приобретения земельного участка за плату. Продажа земельных участков без соблюдения моратория допускалась только Советам народных депутатов. Крестьянским хозяйствам предоставлялось право залога земли в банках п.

Удивительно, но факт! Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей.

При этом было установлено, что отказа в приеме и регистрации заявки на приобретение продажу земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 14 июня г.

N , касавшихся перечня земель, приватизация которых была прямо запрещена. Приведенные нормы Указов и Постановлений Правительства вступали в противоречие с установленным в то время законодательством мораторием на сделки с землей. Признан утратившим силу Указом Президента РФ от 26 марта г. Поэтому 9 декабря г.

Во всех остальных случаях сохранялось действие моратория. Сразу после внесения изменений в Конституцию был принят Закон Российской Федерации от 23 декабря г. Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября года N вновь вернулся к приведенной выше конституционной формулировке и предусмотрел возможность любых собственников земельных участков свободно осуществлять их куплю-продажу.

Удивительно, но факт! Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды.

Указом был также определен целый ряд сделок, которые можно было совершать с земельными участками, в число которых вошли купля-продажа, передача по наследству, дарение, залог, аренда, мена, а также передача земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

В Указе было четко закреплено, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости, а совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и положениями данного Указа.

Одним из важных концептуальных положений Указа стало положение о том, что государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Основной целью разработки рассматриваемых положений Указов Президента РФ было сближение правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости, а также правовых режимов отдельных объектов недвижимости для стимулирования развития рынка недвижимости. С принятием Конституции РФ 12 декабря г.

Удивительно, но факт! Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п.

При этом особенности оборота земли, связанные с ее уникальным качеством основополагающего природного ресурса, закреплялись в земельном законодательстве Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Сарьян, на момент принятия нового ЗК РФ существовали следующие способы приобретения земли в частную собственность по договорам купли-продажи - в результате: Поэтому нельзя утверждать, что только с принятием нового ЗК РФ были разрешены сделки с земельными участками.

Роль нового Кодекса в регулировании этого института скорее состоит в том, что на основе обобщения практики совершения сделок с земельными участками, сложившейся за предшествующие принятию ЗК РФ 10 лет формирования нового земельного законодательства и, параллельно с ним, рынка земли, в ЗК РФ были обобщены особенности регулирования сделок с земельными участками по сравнению с общими нормами регулирования сделок с недвижимым имуществом, установленными гражданским законодательством.

Земля - на продажу? Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. В случае, когда государство выступает и как собственник земли, и как сторона по договору, государственное регулирование земельных отношений может в большей степени затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей, поскольку государство является собственником земли, устанавливает размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей.

Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. Статья 36 Конституции РФ г. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества.

Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля г. Особенности же земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования.

Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательствах происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли.

N ФЗ; от 12 апреля г.

N ФЗ и от 11 апреля г. На наш взгляд, это расширительное толкование с применением положений ст. Новый ЗК РФ в ст.

Удивительно, но факт! Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом ст. Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Право частной собственности на землю.

Наиболее ярким примером таких ограничений является установление в ст. Эта норма Земельного кодекса РФ также принята в развитие положений ст. В первую очередь из оборота полностью изъяты земельные участки, занятые определенными объектами, находящимися в федеральной собственности, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; участки, занятые объектами организаций Федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также рядом иных объектов, исчерпывающий перечень которых приведен в п.

Удивительно, но факт! Согласно принятому Земельному кодексу ред.

Кроме того, ЗК РФ ограничил в обороте ряд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в пределах особо охраняемых природных территорий, не попавших в перечень участков, полностью изъятых из оборота, земельных участков из земель лесного фонда, из земель водного фонда, занятых находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами; участков, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленных для нужд связи, а также организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; и ряд других участков, исчерпывающий перечень которых закреплен в п.

Как видно из вышеперечисленных примеров, ограничения в обороте связаны в первую очередь с интересами в области безопасности государства, обеспечения единства его инфраструктуры, охраны окружающей среды. В качестве иллюстрации последнего тезиса можно привести пример об ограничении в обороте земельных участков, загрязненных опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшихся биогенному загрязнению, иных подвергшихся деградации земель.

К ограничениям прав субъектов земельных отношений на участие в обороте земельных участков можно отнести норму ч. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля г. Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков.

Дипломная работа — пример

Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества ст.

Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков ст. Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей - , - ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ.

В соответствии со ст.

Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом.

Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости.

Недействительными в силу закона признаются в соответствии с ЗК РФ ст. Последнее из условий корреспондирует с положениями ст. Данный перечень не следует рассматривать как исчерпывающий, так как нормами ГК РФ установлены и иные основания для признания условий сделки недействительными.

Закрепление в настоящее время в ЗК РФ положения о недействительности в силу закона ряда условий договора купли-продажи должно стать препятствием для внесения в договоры условий, ограничивающих права покупателя, в первую очередь покупателя земельных участков, находящихся в государственной собственности. Требование к продавцу о предоставлении покупателю при заключении договора купли-продажи земельного участка имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в условиях, когда нет единой государственной системы информации о земельных участках, где можно было бы такую информацию получить, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собственнику, которое при продаже своих земель обязано передать всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реализации определенных проектов и мог эффективно его использовать.

На практике покупатели нередко сталкиваются с тем, что на приобретенном ими участке, на котором, по данным продавца, нет сооружений, могущих повлечь ограничения в использовании участка, могут быть обнаружены кабели, водопровод, мелиоративная система, ЛЭП, трубопроводы и т.

В соответствии с ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные гарантии распространяются также на лиц, приобретающих земельные участки в результате обмена земельного участка либо приобретающих права пользования земельным участком по договору аренды. Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Тот факт, что сделки с земельными участками, находящимися в государственной собственности, заключаются между государственными органами, с одной стороны, и юридическими лицами и гражданами - с другой, оказывает воздействие на природу договора и права и обязанности его сторон.

В научных исследованиях такие договоры часто характеризуются как публично-правовые договоры: В качестве еще одной особенности порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение постановление , например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, либо о передаче участка в аренду и т.

Публично-правовые договоры как особый инструмент государственного регулирования природопользования: Автореферат диссертации на соиск.

Удивительно, но факт! Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно п.

Хаустов правильно отмечает, что публично-правовой характер договора не является противопоставлением его гражданско-правовому договору: Необходимо отметить, однако, что трудно согласиться с тезисом о равноправии хозяйствующего субъекта в публично-правовом договоре.

Как показывает практика, вносить изменения в типовые договоры, заключаемые в отношении земельных участков государственными органами различных уровней, крайне сложно, а обсуждать вопрос о цене договора практически бесполезно. Дорохин правильно отмечает, что "даже при условии равноправия участников публично-правовых отношений, как это бывает при горизонтальных отношениях, они не вправе по собственному усмотрению отклоняться от правил поведения, предписанных законом".

Деление права на публичное и частное: Так, примером в области заключения договоров такого рода может служить деятельность Минимущества РФ по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности.

Вышеупомянутым распоряжением также была утверждена примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, а также примерные формы договоров безвозмездного срочного пользования находящимся в государственной собственности земельным участком и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Удивительно, но факт! Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения ст.

Особые условия предусмотрены в отношении купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законодательством установлено преимущественное право субъекта РФ либо органа местного самоуправления на покупку земельного участка либо на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже, за исключением случаев продажи земельного участка с публичных торгов.

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др.



Читайте также:

  • Заявление о разводе в одностороннем порядке через суд
  • Уровень убийств в европе и в россии
  • Сколько дают за кражу мотоцикла
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.